bluetide

當你走進美崙美煥的預售屋時、當你打開陳堆的房屋廣告時、當你花了99元買了一份周刊時，他們都告訴你或蠱惑你一個觀念：租屋不如買屋。



乾脆大家來算一算到底何者划算？假設今天有人在內湖租屋，租一間33坪10年新舊的房子，租金大約是35000元，一年是42萬，三年126萬，這裡我有一個重要的假設，因為自有住宅比率已經高達九成以上，只要你是個交租正常，不惹事生非的房客的話，房東怎麼會捨得你搬走？自然很難對你調整房租。



如果你去買一間類似條件的房屋，內湖十年大樓均價約是34萬（新的預售屋已經開價55萬了！），你會有那些的一次性支出：

1、 房價33*34=1122萬

2、 仲介傭金1122萬*1%=11.22萬

3、 裝璜（一坪30000塊錢已經是親友價了）=100萬

4、 契稅=11萬(估計數)

5、 裝璜期間的房租=7萬（當你買了新屋，就已經開使繳納利息等等，但是裝璜期間的租金應該也需內化為購屋成本）

6、 搬家費1萬元

你的總購屋成本為1252萬，假設你自備三成，貸款七成好了，自備382萬，貸款870萬，則你每年有那些固定支出：

1、 貸款利息=870萬*3.8%=33萬

2、 管理費=60*33*12=2.4萬

3、 損失的利息收入382*1.5%=5.7萬

4、 房屋稅地價稅=3萬

你買了這間房子後每年的支出為44萬



你的支出有44萬cover不過你的租金支出42萬，如果你的自備款越低就越不划算。



購屋的現在困境：

1、 未來的利率是易漲難跌的，利率往上的話，就更不划算。

2、 公告現值是逐年提高，你的地價稅也是逐年提高。

3、 房子越老舊其修膳的可能與支出就越高。

4、 房子是會折舊的，十年份的房屋，其價格每年折舊1-2％是十分合理的。



盲點

1、 有人說租屋是替房東賺錢，用另外一個角度看，你不過是拿租金買他的折舊；更何況不替房東賺，當你過戶後不過是換成替銀行賺（房貸利息）、替政府賺（稅捐）

2、 有人說現在不買，以後就會後悔，我想這是那些2002-2004年沒買的人而言吧；以內湖新屋而言，內湖可以說是這七年以來最抗跌也最容易漲的地區了，1993年一坪34萬，跌到2003年一坪20萬，又慢慢的創新高到55萬（建商喊出來的，我還沒聽到成交價位）。房價是起起伏伏的，不會漲上天也不會跌到地。

3、 更多人期待2008年的政黨輪替，我只能說這未免過於虛幻沒有根據，首先誰能預知未來的政局呢？民調嗎？（哈）；我提出自己的看法：長期房價由1992年開始下跌，一路緩跌或急跌到2001（南部在2001年底殺出低點，北部本來在2002年底有機會觸底，但是03年初碰到SARS而脫延了半年）；試問1992-2001是什麼政黨執政比較久？而從02、03年漲到06年底，又是什麼政黨執政呢？所以用政治來看房價的長期趨勢是根本找不出歷史的必然關係的。

4、要搞清一點，這波房價的多頭已經是走了第3-5年了，竟有人傻乎乎的以為房價是今年才開始起漲。

唯一讓你租屋不如買屋的理由只有一個：房價要不斷的上漲，且每年上漲的幅度要大過折舊的幅度。這是另外一個大課題，改天再來講房價漲跌的長期因素，先說出我的結論---不是地段。





外木山by godchild