bluetide

        上星期報紙的新聞提到聲寶要開發板橋廠土地2600坪，預計獲利至少新台幣12億元。2600坪建築基地興建為一棟地上二十三層樓住宅大樓、另一棟二十五層樓的住商混合大樓，地下一樓將興建為商場，而且不排除與隔壁的全國加油站共同開發。單就聲寶單獨計算，樓板面積約三萬六千坪，依當地建築推案目前每坪32萬元推算，推估出獲利12億元。



        小弟世居板橋，因此從在地人的觀點，心中直覺就浮現四個字–甘有可能？



        從地點而言，聲寶板橋廠位於新板特區的外圍角落，距離板橋火車站（含捷運站、高鐵車站）直線距離將近1公里，車行距離就更不止了，這讓我想起同一條路上，賈靜雯結婚前代言的某個建案，打著捷運的招牌，離最近的捷運站走路竟然要半小時、開車5分鐘，結果，到現在賈靜雯小孩都多大了，房子還沒賣完！（就是加納慶被幹掉的那一棟，講得夠白了吧）



        若沒意外，全國加油站當然也要一同開發，不然，有誰聽過隔壁是加油站的”高級住宅”？不過，若是能與位於三角窗地段的老牌文具廠一同開發，形成一個座落於兩條重要道路匯口的完整區塊，那麼這個開發案才有能見度，才能擁有要賣到接近新板區塊內房價的可能性。若是無法與雄獅文具一同規畫、開發，聲寶板橋廠這塊地只能算窩在邊埵路旁，其價值絕對會大打折扣。



        面對新板特區內地理位置、環境更好，卻已超額供給的大小豪宅、套房（而且絕大多數已在施工中）我很懷疑竟用每坪32萬元來計價，2010年完工後能否站得住這價位，實在值得大家拭目以待。



        或許有朋友會問，新板的案子價位不是都在36萬元以上，甚至有些還突破40萬元大關，聲寶的案子用32萬計算應該還算合理嘛。不過，若是我告訴你，新板的某個豪宅建案的實際成交價每坪竟然可開到二開頭的價位。地點、環境絕佳的案子都可以談到這種價位了，那你就會知道我為什麼懷疑了:p



        小弟不是房地產專家，只是以我市井小民的觀點與大家分享看法而已，還請大家指教，謝謝各位。





縣府大樓俯覽





從A點看車站





縣府大樓俯覽







聲寶板橋廠門口



        總幹事評:一個新成屋的後續行情端視三點:一.投資客多不多,這可以在近日寒冷冬夜晚間九點左右往大樓望去,點燈的多寡代表住進來的比重,如果新屋交屋後三到五個月,整棟大樓點燈率仍舊很低的話,那就表示自住客少,投資客多



        二是可以去問附近銀行,如果這棟住客的貸款比重很高且成數很高的話,一個景氣反轉就容易產生滯納戶,也就是所謂的斷頭戶,未來斷頭戶多的話,就很容易造成價格破壞,要知道房價要上揚需要眾多因素配合,但是單一社區只要跑出幾戶斷頭戶就很容易造成價格破壞



       三是要特別注意一樓店面是幹甚麼的,別問建商,建商一定給你虎爛到一樓要開書店或美術館,搞半天說不定是那種小型ktv甚至pub,不清楚的話就去問裝璜工人

  

      要注意的事情太多了,也許現在不是房價最高點,但至少已經不是低檔了,跟投資選股一樣,短線漲了一千點,中線漲了兩千點,

長線漲了四千點後,一切都要有龜毛的精神,如果你認為這樣太麻煩,我只能說一句粗話:靠夭....一千多萬那麼好賺ㄚ..