花格格申請房貸經驗分享
最近在辦房貸﹐有一些study及實務經驗﹐寫下來以供日後有需要者參考。
＊＊這篇文章所說的申購者皆指有固定薪水收入、信用良好、無負債或低負債、可正常繳款者。非上開申請者﹐神仙難救無命子﹐把自己的信用顧好再說吧！＊＊
1. 首購 / 非首購 / 勞貸 利率上是否有差別
基本上只要申購者信用好﹐即使非首購﹐都可以談到相當好的利率﹐這部份無關技巧﹐請申購者自行釐清﹐我不多談。
2. 自己找銀行還是委託代書幫你找？
代書可以幫你找到貸款銀行（如果你的信用沒有問題）﹐但是代書無法幫你談到最好的利率及成數。花格格建議申貸者自己去找銀行談。A penny saves a penny earns﹐即使利率只差個零點幾趴﹐能省則省﹐一年省下來都是好幾千元甚至上萬元。
3. 還款方式及週期的選擇：太仔細的我不講﹐僅簡單分析優缺。
A. 傳統型每月本利攤：同一筆本金﹐不管分10年 /20年 / 30年﹐每一年所負擔的利息總額幾乎沒有差異。但貸款年限越長﹐本金負擔越輕。意思就是說﹐你的貸款年限越長﹐每月攤還的本金越少﹐但繳給銀行的利息總額就越高。因此如果你有能力10年攤還﹐就不要選擇20年攤還﹐有能力20年攤還﹐就不要選擇30年攤還。不要相信銀行說隨時可提前還款之類﹐這種天經地義的事情不需要銀行強調﹐這不是銀行給你的恩惠。
B. 雙週貸：
雙週貸亦即每兩週還款一次﹐不像傳統型每個月還一次﹐簡單說雙週繳能省息是因為你提早半個月開始還款﹐本金半個月還一次﹐本金減少﹐利息支出總額自然減少（不是利率少）﹐且通常第一年利率很低﹐付起來比較輕鬆﹐如果經過低利期恢復到正常利率時﹐你的收入沒有跟著增加﹐那負擔起來就很吃力。換句話﹐你根本沒有佔到銀行任何便宜﹐賺的只有提早脫離負債的快感。
C. 抵利型房貸：它結合貸款及存款。抵利型的利率較傳統房貸利率為高﹐存在此戶頭的活存銀行不會付給你利息。這麼說好了﹐如果你貸款400萬﹐你在戶頭有150萬活存﹐亦即你有400萬的貸款額度﹐但150萬的活存去抵掉了原本400萬的本金﹐因此你每個月只需要繳250萬本金的利息給銀行就好﹐而你活存的150萬任何時候都可以動用﹐你動用得多則貸款本金變高﹐每個月要還給銀行的錢就比較多﹐相反的你的活存越高﹐則利息則會降低。
抵利型房貸有兩個盲點：
a. 抵利型利率較傳統房貸為高。
b. 存在抵利型帳戶裡頭的活存銀行不會付你利息。
a是你真正付出的利息﹐b是你損失的活存利息﹐這兩個加起來才是你真正負擔的利息。這種房貸的優點在於你有一筆現金可以動用﹔缺點是如果活存不多﹐就失去抵利的效果﹐事實上貸款人真正承擔的利率是很昂貴的。簡單說抵利型房貸僅適合手上有大筆現金的人﹐話說回來﹐如果手上有大筆現金﹐以台灣人不喜歡負債的習性﹐恐怕就會去還本金吧。因此抵利型是否為好的選項﹐見仁見智。
4. 有購屋計畫之前﹐先把自己的相關資料整理好﹐免得要用的時候找不到。如所得稅申報證明就比每月薪資證明有用處（當然撥付薪水的那份存摺還是要影印給銀行啦）﹐因為所得稅申報單上﹐揭露的不僅是你的薪水收入﹐還揭露了你的其他如股利利息等等收入﹐你的收入來源越多且穩定﹐在跟銀行談判利率及成數時﹐很有幫助。
5. 銀行在鑑定你的還款能力及貸款成數的的時候﹐通常只以你的收入證明為依據。其他不固定之收入（幾乎、很可能被判定）不具參考價值。
6. 哪些事項可能會抵扣掉你的貸款額度？
A. 負債：貸款﹐這不必解釋吧。
B. 每個月底﹐信用卡刷卡未繳金額會被銀行pass到聯徵中心﹐未繳的部份算負債﹐會抵消核貸額度。
C. 信用卡分期付款（即使是無息分期付款）很好用﹐大家都用過吧？別告訴我你買東森購物、去全國電子消費都不用零利率分期付款！！嘿！這部份聯徵查得到喔！未付款部份銀行視為負債﹐將會抵消你的貸款額度。
D. 現金卡：我個人沒有使用過現金卡﹐但是還是提醒一下﹐現金卡的額度被視為負債（聯徵查得到）﹐將會抵消掉房貸的額度﹐即使無開卡、沒有動用。
結論﹐如果你非常 care 貸款成數及總額﹐最好在銀行送件、徵信之前﹐把這些被視為負債的項目清一清。
7. 買房子之前﹐手中一定要握有某個程度以上的現金﹐以便萬一核貸成數及額度無法達到預期時﹐可以支應。這個還蠻重要的﹐當你在跟銀行談判時﹐銀行通常會說得蠻美好的﹐但實際辦下來﹐可能不見得是那一回事。當你發現不是那一回事時﹐即使你已知有其他銀行可以提供更好的條件給你（但原來談時他的條件可能比較差）﹐時間優勢不再﹐來不及再請另外一間銀行送件。（買房子是要跟賣方簽約的﹐所有付款的時程都定下來了﹐違約是必須付出成本的）
8. 如果你提出號子股票存摺證明你的資產﹐銀行在評定你的條件時﹐會有不同的認定標準﹐上市櫃股票的價值優於興櫃股票。（興櫃前未上市就不必談了﹐無法集保沒得存無摺可刷﹐總不能抱股票去吧！）
9. 連帶保證人：如果欲貸款成數低﹐有些銀行或許可以不需要保證人；但是以目前政策壓縮房貸的狀況﹐銀行為確保合法不被挑毛病﹐大概都需要保證人﹐所以貸款之前﹐先想想要找人當你的保證人。（我這裡談得絕不是談那種貸幾十萬﹐而是貸七成八成這種）
10. 除了利率、成數以外﹐比價時不要忘記其他可能的費用：貸款一般會有手續費或是處理費之類的費用﹐有些銀行收得很低（通常是大型行庫或公家銀行﹐200元）﹐私人銀行則介於3000-5000之間﹐這筆費用會在撥款時直接從撥款額度中扣掉。
11. 請注意是否有綁前兩年或前三年的規定：如果你是買來投資想要轉手的﹐那就要選不綁的﹐以免賣屋塗銷時要支付大筆違約金。若是個人自住、短期沒打算要賣不介意綁約的﹐請盡量找綁約期間利率低者。舉例來說﹐我目前的貸款﹐1-6個月 1.96%（固定）﹐7-24月2.49%（機動）﹐25-20年 2.96%（機動）。綁2年不能塗銷。我已經詢過﹐目前各銀行間轉貸的利率竟然都比第三年的利率還低。因此我打算﹐前兩年享受銀行提供的低利率﹐綁約期一過﹐就跟銀行談降息或比照其他銀行願意提供的轉貸利率﹐否則就轉貸。（當然轉貸時的成本也要考慮是否划算）
12. 鑑價：當你跟銀行洽談到某一個程度時﹐銀行會派員去實屋鑑價、拍照。鑑價人員可能很專業﹐也可能不太專業﹐通常會旁敲側擊到處打聽成交價：從購屋者、房屋仲介人員、代書等﹐如果讓他問到確實數字﹐很有可能就會以這個價格當作參考價甚至最後鑑價﹐你的核貸成數的母數即是這個鑑價。如果你希望貸款的成數高﹐請保護成交價﹐或者事先跟房屋仲介、代書等都先串通好一個高於成交價的數字﹐大家口徑一致﹐這樣或有可能鑑價會比成交價高。
13. 我的疑問。。。。哈….. 邊寫邊想﹐我已找到答案。想到再說吧。
先這樣吧﹐開始腦力激盪！！！
