當你走進美崙美煥的預售屋時、當你打開陳堆的房屋廣告時、當你花了99元買了一份周刊時，他們都告訴你或蠱惑你一個觀念：租屋不如買屋。 乾脆大家來算一算到底何者划算？假設今天有人在內湖租屋，租一間33坪10年新舊的房子，租金大約是35000元，一年是42萬，三年126萬，這裡我有一個重要的假設，因為自有住宅比率已經高達九成以上，只要你是個交租正常，不惹事生非的房客的話，房東怎麼會捨得你搬走？自然很難對你調整房租。 如果你去買一間類似條件的房屋，內湖十年大樓均價約是34萬（新的預售屋已經開價55萬了！），你會有那些的一次性支出： 1、 房價33*34=1122萬 2、 仲介傭金1122萬*1%=11.22萬 3、 裝璜（一坪30000塊錢已經是親友價了）=100萬 4、 契稅=11萬(估計數) 5、 裝璜期間的房租=7萬（當你買了新屋，就已經開使繳納利息等等，但是裝璜期間的租金應該也需內化為購屋成本） 6、 搬家費1萬元 你的總購屋成本為1252萬，假設你自備三成，貸款七成好了，自備382萬，貸款870萬，則你每年有那些固定支出： 1、 貸款利息=870萬*3.8%=33萬 2、 管理費=60*33*12=2.4萬 3、 損失的利息收入382*1.5%=5.7萬 4、 房屋稅地價稅=3萬 你買了這間房子後每年的支出為44萬 你的支出有44萬cover不過你的租金支出42萬，如果你的自備款越低就越不划算。 購屋的現在困境： 1、 未來的利率是易漲難跌的，利率往上的話，就更不划算。 2、 公告現值是逐年提高，你的地價稅也是逐年提高。 3、 房子越老舊其修膳的可能與支出就越高。 4、 房子是會折舊的，十年份的房屋，其價格每年折舊1-2％是十分合理的。 盲點 1、 有人說租屋是替房東賺錢，用另外一個角度看，你不過是拿租金買他的折舊；更何況不替房東賺，當你過戶後不過是換成替銀行賺（房貸利息）、替政府賺（稅捐） 2、 有人說現在不買，以後就會後悔，我想這是那些2002-2004年沒買的人而言吧；以內湖新屋而言，內湖可以說是這七年以來最抗跌也最容易漲的地區了，1993年一坪34萬，跌到2003年一坪20萬，又慢慢的創新高到55萬（建商喊出來的，我還沒聽到成交價位）。房價是起起伏伏的，不會漲上天也不會跌到地。 3、 更多人期待2008年的政黨輪替，我只能說這未免過於虛幻沒有根據，首先誰能預知未來的政局呢？民調嗎？（哈）；我提出自己的看法：長期房價由1992年開始下跌，一路緩跌或急跌到2001（南部在2001年底殺出低點，北部本來在2002年底有機會觸底，但是03年初碰到SARS而脫延了半年）；試問1992-2001是什麼政黨執政比較久？而從02、03年漲到06年底，又是什麼政黨執政呢？所以用政治來看房價的長期趨勢是根本找不出歷史的必然關係的。 4、要搞清一點，這波房價的多頭已經是走了第3-5年了，竟有人傻乎乎的以為房價是今年才開始起漲。 唯一讓你租屋不如買屋的理由只有一個：房價要不斷的上漲，且每年上漲的幅度要大過折舊的幅度。這是另外一個大課題，改天再來講房價漲跌的長期因素，先說出我的結論---不是地段。 外木山by godchild
COMMENT: YA!!
COMMENT: 早安
COMMENT: >我的結論---不是地段。 難道總幹事又要開講五個水庫論了? 期待中.
COMMENT: 讚啦總大,分析房市不輸股市,真不公平! 要租還是要買,或許心理因素會大過理性分析. 畢竟根深柢固的”有土斯有財”觀念短期不易被打破．.. 豆豆貓
COMMENT: > 改天再來講房價漲跌的長期因素，先說出我的結論---不是地段。 不要賣關子啦!好想知道... 買地段也是為了以後好脫手吧
COMMENT: 所有的分析 都不如“買一個家“的心理因素真實 房子不只是房子
COMMENT: 4、要搞清一點，這波房價的多頭已經是走了第3-5年了，竟有人傻乎乎的以為房 價是今年才開始起漲。 =================================== 從89年一系列政府釋出的優惠貸款及土增稅減免等措施開始! 豆豆貓
COMMENT: 房地產不太熟,挑錯字好了 美崙美煥 => 美輪美奐 傭金 => 佣金 裝璜 => 裝潢
COMMENT: 簽到!
COMMENT: 謝謝分享
COMMENT: 買個家 租個家 認真思考 經濟能力 再決定
COMMENT: 兩邊都留言，我來灌水的... 這個謎困擾我很久了， 想聽聽大家對板橋新站附近房價的見解。 我住附近，覺得有點誇張， 看過一個建案的DM， 標榜一層一戶，主僕電梯分離， 每戶「只要」一百萬「美金」， 有錢人會為了「三鐵共構」， 不住大直、不住信義計畫區、不跟總大當鄰居住美麗的內湖， 而去「板橋」買豪宅嗎？ （那附近是老舊社區，環境其實沒有很優） 誰天天坐高鐵？養僕人的好野人會坐捷運坐火車？ 離那邊不到一公里， 有個廣告打很大的「黃詳凱旋門」賣很久清不完， 我家就收到一二十波DM。 （黃詳八里島、黃詳太陽城也是，好像老是賣不完） 看起來有供給過剩之虞耶。 我的粗淺想法是， 這波投資客卡位居多， （房仲的「裝潢屋」超多） 如果房價拱高以後賣不掉， 我們就可以等房市垮了， 再去撿便宜，這樣想對嗎？ 可否請總大/大家幫小妹解惑？
COMMENT: 以前人的觀念, 有土斯有財
COMMENT: 出門泡湯去
COMMENT: 今天真得是好股票出頭天
COMMENT: 晚上會po一篇板橋在地人的房市觀點
COMMENT: 真希望房價趕快下來..不然什麼時候才可以有能力買房子呀
COMMENT: 在台北買房子出租的話收益率大約在2.5-4%吧,坦白說並不是非常吸引人,管理房 子出租也蠻麻煩的,但是對於在固定地區長期居住的人,我是覺得買自己的房子還 是值得考慮的,貸款的利息可以抵稅,對於所得稅較高的人是另一個誘因. 另一方面通膨可能是很多有錢人會去考慮買土地房子的因素吧.
COMMENT: 這篇文章寫的真好，另外想和大家討論一下，如果目前在民國94年在南部購屋， 還有房貸300萬，但由於環境因素想換屋，是否等房地產十年景氣詢環，約五年後 再購屋，再把現有的舊屋賣掉或出租，以房租養房租，不知此方法是否可行，因 很怕被房貸壓死。
COMMENT: 當初叫老闆買台賭博機玩玩嫌貴沒下文 結果到現在漲了一百元
COMMENT: 感覺所有股票都輪漲一圈了,手頭還有一點資金,但是感覺沒有好的切入點,靜待股 市噴出,再考慮獲利了結.
COMMENT: 以前看--[顏炳立教你買屋致富], 其中有說明一些基本觀念!
COMMENT: 如果錢真的很多，我會考慮買房子！租屋，就某種層面上來說，比較不踏 實，我哥在台北租房子！目前所遇到的房東都是不缺錢的（不然怎麼會有 房子可租人）。所以每到租期到，都是要漲租金，目前已搬了兩次，這次 如果再談不定，可能也要搬家了！
COMMENT: 說實在我還蠻想把房子賣掉，去用租的，等個5年後再買一間。只是自住 的房子總有說不出的安全感 (可能是自己安穩的個性，也可能之前當房客 被趕過，不是房客爛喔，而是房東有親戚要北上長住)，所以目前還只是 停留在想的階段。
COMMENT: 期待中
COMMENT: 長期房價要上漲因素是外來與內生人口成長率與土地的供給少 心靜意專
COMMENT: 對於我這個還在努力累積銀子的人來說，房子目前先不敢想，錢還是先拿 來錢滾錢比較實際。結婚後要開始煩惱居住問題時，應該還是先租房子、 先賺銀子...
COMMENT: 這一篇是以現金流量表的角度來分析買房子的現金流出。 但如果加上資產負債表的觀念，買房子算是一種"穩定"的 投資(穩定不等於賺錢)，因為感覺錢都存在房子當中。 還有稅務方面的優惠。 此外總大的房租(3.5萬)有點太高了，能付租金3.5萬的 家庭通常都不會想一直租房子。但是房價一下跌只是帳面 數字上變化，房子還是照住利息照付。所以我認為影響房價 的因素除了有錢人避險，還有低利率與稅務的優惠。
COMMENT: 看房子看了快兩年，唯一看喜歡的，房東不賣，只好用租的...省下的自備款拿來投資，超過定存跟減免 的所得稅好幾倍，也樂的繼續租啦！而去年看房子時，現場銷售員都跟我說剩最後幾戶，要買要快，結 果過了一年多，同一批房子換成代銷人員或是仲介在問我要不要買，看來那幾戶的風水可不是普通的差 呀！
COMMENT: 誰天天坐高鐵？養僕人的好野人會坐捷運坐火車？ ======================================== 我是這麼猜啦 好野人把這種地段買光, 雖然自己很少坐 但是可以塑造一種地點的稀有性, 譬如成交創新高 (誰知是不是左手換右手) 讓買不起這種地段的小市民成日恐慌 然後買下次要地段的房子 (好野人出的貨)
COMMENT: 房子買不起，股票多賺一點，希望能賺到買房子的錢， 那個石筍是在東北角南雅，超過二個人高，如果從根部算， 大概有2~3層樓高，離公路15公尺左右，可是大部份人都是 開車呼嘯而過。
COMMENT: 我有兩次買房子自住的經驗,雖然都是自住但選的時間點都是不對,沒有一次是買 對的時候,第一次買的時候的當年情景真的差不多就像現在的房地產一樣,讓我慘 賠,第二次當然是學乖了一點,就在今年初賣掉,但換算的結果僅是賺到了房租(這 麼安慰自己),目前租屋中,房租地點交通各方面我都非常滿意,唯一不安的當然是 怕房東會收回去賣掉,然後不是自己的房子總是沒有歸屬感,所以我也是在等待當 中,從以前的經驗裡我知道等待加上嚴格挑選才是最佳的對策! 我不知道房地產會不會繼續漲上去買不起,我也是散戶心裡怕的要死,但現在能夠 加強我心裡建設說時機不對的就是歷史的經驗:現在真的所推出的很多都是小坪 數,一些建商好像在搶建似的,連最爛的地方都有工地要建...這些告訴我的就是 一個警訊!
COMMENT: 之前原本想買店面,但是後來看到這個見了鬼的價位,直接打消購屋的想法,我看現在用租的可能划算超 多,至於買屋租給別人,要多久才能回收阿@@~~~哈哈~~
COMMENT: 看時機和物件 說說我從買不如租轉變成買房子的情形吧 我現在住的地方(仁愛路圓環安和路附近) 巷口捷運站, 仁愛學區 開始租的時候是 10年新舊的房子 52 坪租 4.2 萬 (總大的內湖租屋，租一間33坪10年新舊的房子，租金大約 是35000元房租有點太高了) 租了若干年後, 2003 年房價觸底 年底房價已經漲了些房東以為是 2004 可能換人做的反彈 (房東對某黨沒信心, 終於在最悲觀時移民) 開口賣房子 52 坪 算我 1300 萬 頂樓 (7/7) 加蓋 27 坪 算 150 萬 =================================================== 損失的利息收入1450*1.5%=21.75萬(非完全免稅) 房屋稅地價稅< 3萬 買了這間房子後每年損失算為25萬 省下房租 4.2 x 12= 50.4 萬 頂樓 (7/7) 加蓋租給別人 2.2 x 12 = 26.4 萬 怎麼算都划算, 房東也說一口價, 不給殺價 就成交............
COMMENT: 感謝分享.. 聽說日本有70%是無殼蝸牛 不知道是真的還是假的... 還是實實在在的賺錢 買股票.. 努力充實自己吧!! 黑小輪
COMMENT: aqdmail: 如果你的租金 > 4 萬, 那是買方市場 我家附近 1000 元/坪; 40 以上 - 55 坪, 租金價位都差不很多
COMMENT: 2003房價觸底，股市也觸底，用1.5%來算機會成本，加權指數可是會覺得很委屈的ㄋ... （純屬馬後砲，請勿介意）
COMMENT: myp01 52 坪 算我 1300 萬 頂樓 (7/7) 加蓋 27 坪 算 150 萬 .......... 現在應該不是這種價位了 就好像中華電信50元買進與60元買進 長期報酬率是不一樣的的道理
COMMENT: 內湖的住宅租金是不遜於市區 因為每天有起碼20萬的上班或談生意的人口進駐 ....... 如果3.5萬太高 那買屋就更不划算
COMMENT: 總大: 所以我說 看時機和物件 目前當然不是時機 dblue: 房價也漲不少
COMMENT: 我於74年買房子地74坪房價201萬(獨棟),於中科那時是附近甘蔗園,75年以後房 子漲一波,那時買什麼都賺,買小套方自備80萬未交屋賺40萬即出手,至79年手上 有四間,80年後來全出清,留一間74坪自己住養老,其是買房子地點及時間很重要
COMMENT: 謝謝總大分享~! 期待非地段的分析~
COMMENT: 今天真得是好股票出頭天 bonddealer 於 December 19, 2006 10:26 AM 回應 | 今天手上持股都沒跌,看來這些股票本質都很不錯XD
COMMENT: 謝謝, 期待對現金房市更進一步的解析!
COMMENT: 我大學同學最近貸款買屋 20年房子大樓!民生社區附近 實際35坪 成交1870萬
COMMENT: 對我而言，1000萬的股票，漲到1300萬，我會賣；1000萬的房子，漲到1500萬，我並不會很想賣。因 為房子不只是房子，一個homely house 是需要時間來經營的。當然，買來投資或是早就想換房子的就 另當別論了。
COMMENT: 更正 25年公寓 民生東路 1870 35坪數
COMMENT: 1000萬的房子，漲到1500萬，我並不會很想賣。 ............. 但是你1000萬買就跟1500萬買不一樣了 你的手中比後者多500萬cash 或少500萬debt
COMMENT: 我的意思是，如果我有1000萬，我拿去買股票，賺300萬我就會獲利入袋； 但是如果我花1000萬買房子自住，就算漲到1500萬，我並不會想賣。 因為股票有很明確的投資定位，但是自用房子並不能單純用投資標的來看待。 純買來投資的房子才能毫不猶豫的賣出，因為那是買進的唯一目的。 或許我該買一本＂有錢人想的跟你不一樣＂來看看...
COMMENT: 在右邊的 "文章分類" 的倒數第2項，有個 [房事打嘴泡] 是我在滾滑鼠滾輪時發現的............ 別問我為何對這幾個字如此敏感 = =a 老屁股
COMMENT: 10幾年前有一句似是而非的話.害死了很多房地產投機客! [土地麥凍進口].所以卯起來買.結果從~無脖熊VS你=會 兒{台糖坪/6萬}.搞死一堆人+銀行 投資~應該要理智
COMMENT: 我現在住的地方(仁愛路圓環安和路附近) 巷口捷運站, 仁愛學區 2003 年房價觸底 年底房價已經漲了些房東以為是 2004 可能換人做的反彈 (房東對某黨沒信心, 終於在最悲觀時移民) 開口賣房子 52 坪 算我 1300 萬 頂樓 (7/7) 加蓋 27 坪 算 150 萬 ................................. 我在你家附近有房子，故對該地區的行情還算瞭解... 以該地區今日的價位來看，你絕對是大賺了~~
COMMENT: 4、要搞清一點，這波房價的多頭已經是走了第3-5年了，竟有人傻乎乎的以為房 價是今年才開始起漲。 無知是最大的敵人 感恩囉
COMMENT: 謝謝分享...
COMMENT: 時間點,地段真的很重要
COMMENT: 好久沒有上來了...總大又提到房市了...一直在阻止老人家叫我買房子.. 很難去跟他們解釋...他們只有一個立論...房子的租金再怎麼繳..房子也不是自己的.. 租金就當作是繳貸款...繳久了..房子就是自己的... 天啊..房子何時才會降價
COMMENT: 最近準備結婚， 房事還得跟家中長輩抗爭‥ 老是叫我買房子，說住小一點的套房也沒關係‥ 提到一次念一念‥ 還好還是堅持租房子‥呼呼
COMMENT: > 改天再來講房價漲跌的長期因素，先說出我的結論---不是地段。 總大, 你這一段有"補完計劃"嗎? 我兩年前沒錢買房子, 最近仲介帶我看了一兩個地方, 地點還不錯, 屋況 因為是中古屋, 整理一下是需要的. 以五年居住作計算(老實說我不知道 我五年後還會不會在此地工作), 如果五年後房價下滑在可預期範圍, 那 這五年我確實是租不如買. 但如果五年後下滑速度太快, 那我不如再租兩 年等房價下跌. 苦惱中... -----