Tom'S Diner BY Suzanne Vega      Luka BY Suzanne Vega          這是我去年五月四日的文章,大家可以很清楚的了解,當時我是很看好受通膨影響下的資產營建,但是七個月後的去年年底,我發現房屋的供給量大增且半年時間,新的預售屋從去年1Q漲到4Q,漲幅平均高達20%,甚至有50%的區域,我不是死空頭,從去年2-7月的文章可以看到我極力看多資產營建,不過從去年10月底我就改變了看多三年的資產營建,會不會看錯,我不知道,但是起碼自己不是為自己利益在這裡寫文章,即便房地產佔自己財產五成,該獨立思考時應該不能考慮這些東西,有人擔心,如果有一天我的網站需要廣告來支持的話,營建業這個廣告大戶千萬別得罪,但是.....違反自己獨立思考的作法是我做不出來的,自己可以忍受誤判,但絕對不願意欺騙自己............2007/3/8       『新光人壽、元大建設、力麒建設、林鴻基（三重幫）、富邦人壽、華固建設….這一串名單不知對你有何意義？他們是台灣身家財產最多的一群人不容置疑吧！06年3月2日台北市中心最後一筆超過2000坪工整土地開標，上述這些人的其中一位以每坪均價新台幣275萬購得，當「終統」被部分人士氣極敗壞的解釋成看壞景氣的長期大利空時，這些很少失手的鯊魚群卻爭相搶標。        得標者花了64億買地，預計至少還得投入數十億的資金去開發與數億元的利息與管理成本，這個大買家總共需投入百億資金，而其他未得標者更不是來鬧的，落標後的神情有如失戀少女，如果這些鯊魚群預期未來景氣不好，會把百億的身家投入嗎？有一件事實不管你喜不喜歡，都需虛心的承認，得標的新光人壽數十年來很少失手，而你我一般的散戶，投資勝率會高過這些鯊魚群嗎？        鯊魚與沙丁魚，一個是掠奪者，一個是食物；兩者的差別在於前者冷靜不受環境影響，如突來的洋流，鎖定目標後決不因其他因素退縮；後者則是盲從的生物，跟著其他同伴如驚弓之鳥般到處亂竄，而掉入掠食者的胃腸；一件非經濟因素的事件可以在同一天同時展現出貪婪與恐懼的交雜，勝負從這一刻起大致底定。        在今天這一場貪婪與恐懼的廝殺，新光人壽與散戶之間的鬥智，其實勝負在一出手就已抵定，眾聲喧嘩從來無法打敗身心寧靜，沙丁魚世世代代就是鯊魚的戰利品,想站在那一邊，自己判定。        在市區內較新穎，建材較合乎現代生活機能，如防震、隔音家、防潮、好的衛浴(這個我最重視)機能，較大坪數(如50坪以上)附雙車位(現在多是雙薪家庭)這樣的房子這兩三年才有比較大的供給，以前想買個大坪數房子真的很難買，我認為主因除了建商供給不多以外，另一個主因是前幾年(86-91)房市谷底期當時，擁有大房子的大部分有錢人不會去賤賣，供給自然就少，而只要經濟循環正常(我的定義是GDP成長率大於3%)，每年自然會產生2-3萬的新貴階層(我的定義是個人資產淨值超過兩千萬)，這幾年來豪宅當然需求遠大於供給(不過我也認為現在已經是平衡點)         房屋跟股票一樣，我只能很殘忍的認為，那些老舊公寓，除非是金店面，不管未來房市行情如何，它的價格每年都會以3-5%的折舊率下跌，就好像一樣是面板股,彩晶不到十塊，友達奇美卻高居50元以上，而且兩者的價差未來不論漲跌，只會越差越多。          當然我不是一昧看好房市，現在的房市有20%的房子未來還會漲10-50%不等，有20-30%的房子可以持平，至少有五成的房子未來只有下跌的命運。         我以這幾年看到的一些現象來觀察，幾年前真的想在內湖松山一帶買個所謂豪宅，真的買不到，而手上的老舊公寓也是不好賣， 講了一堆，我的觀點很現實,投資的內心決戰不能帶有一絲情感或悲天憫人的心情，我雖然不是有錢人，但我投資上絕對用有錢人的觀點去思考，在心中我也常有葡萄酸的心理，但這種心情我決不帶到投資的戰場來 ，而且每年2-3萬的淨值超過兩千萬新貴階層，這不是忽然從零變成2000萬，又不是中樂透,而是原有1000-2000資產的人透過收入利息與資產增值而增加的。         當然會有許多人因社會與親身經歷而認為不可能，我的看法是：20-30歲年紀的族群生活接觸與40-50歲的人是不同的，十年前我29歲時，身邊的朋友同學每個都苦哈哈的，十年後的今天，身邊的人一個一個崛起，我都快抬不起頭來了，同學會都不敢參加         我的一個朋友開餐廳，他的身價靠賣薑母鴨超過十位數，旗下八十家加盟店的店主身價各各也達我說的2000萬，而這些都不是學理上經濟成長率所能統計出來的 』         現在又重新看我兩個多月前的文章，別有一翻滋味，06年台股的春天很資產，閱讀我的文章的讀友絕大部分是35歲以下的網路族，現在的基金經理人頂多是五年級後段班，進入股市的時間最早了不起1994年，全球的經濟循環從1991美伊第一次戰爭後，一直是原物料走跌、物價平穩的通貨緊縮時代，也就是電子製造代工業的黃金十年，可是全球的通貨緊縮拉長到經濟史來看，是很不尋常的，反而大部分時間是通膨的如民國71-79年，十年的經驗只是帶給我們電子的cost-down…..中國便宜製造基地、低價搶單擴大經濟規模，這樣的邏輯帶給這十年的投資人根深蒂固的觀念….忽略了通膨的威力。         投資人成功的經驗很難複製且更難忘記，即使是有些號稱經驗達20年的大師，這半年來仍舊昧於過去幾年電子零組件的經驗，而阻礙了全球視野，通膨所捲起的投資革命已經發生很長一段時間。也有人很狹隘的認為這波房市的漲升是因為兩岸緩和，我認為那是政治術語，經不起實證的檢驗，1992辜汪會談的氣氛夠好了吧，為何當時房市剛好從高檔下滑；那全球房地產漲升達四年之久又與兩岸有什麼關係？         我的看法依舊不變，電子零組件甚至組裝代工整個族群（除工業電腦與網通外的所有子產業），當指數漲上7300時別就留戀她們，原物料供應貿易商不可能再流血供應便宜的銅、鐵、錫、黃金、鎳給零組件代工廠了，這些貿易商不是慈善事業。         台灣的房市不是漲假的，特別是豪宅，全球房市漲了四年，台灣房地產是在2003年sars時觸底而走了一波一年很猛的行情，但04年下半年到05年上半年又因為股市短暫的低迷與全球利率拉高，而做了大約三季的休息；如今股市站穩七千兩百點後，使得高所得者的財富效果更加明顯；我曾做過法拍屋，觀察到從去年下半年以來法拍屋的件數越來越少，特別是好地段高坪數的法拍屋根本是一屋難求，去年專門從事法拍的「金融服務資產管理公司」還差點因為業務量過少而關門大吉，最近國有財產局又因為種種因素而要停止出售國有土地，也就是說台灣優質地段的唯一供應者已經不會有新的大量的供給產生；再加上一個可怕的數據，台灣自有房屋比率已經高達86﹪以上，這個數字要反過來看，有人看到這麼高的數字會產生……買盤枯竭的想法，而我的另累想法是：高達八成六以上的民眾擁有房屋後，房價的高漲已經不會產生所謂社會正義的問題了，畢竟沒有房子的人已經是少數中的少數，政府與輿論不會在高房價的社會正義上面大作文章，還記得79年的房市崩盤得一個主因嗎：政府作空，因為當時自有房屋比率不到七成，政府基於社會壓力不得不出手打擊房市；而如今只剩14﹪的人沒有房子，而且過去幾年也低迷了十年讓你買，至今仍然再嫌貴而不想買的人，社會輿論不會站在你這邊的（雖然這樣講是很殘忍）。         這波資產、營建、傳產與龍頭的大漲，在在印證了大多頭的下面一段依舊是他們，不要在掉入那種30億以下股本的零組件公司了，他們那麼小哪有轉嫁能力，除了營建資產外，有些沉疾了好幾年，如今被那些中了小型電子魔咒的投資人所遺忘的股票，如正新、建大、寶成、美利達、巨大、台橡、等等；坦白講這波這樣的漲法，我有點膽喪心驚，又怕回檔又怕一去不回頭，保守的做法是持有這些打了一到三年底部，06年1Q財報轉佳不輸電子股，又不怕通膨的安全性高的股票，理由是： 1、萬一真的回檔，這種股票不會讓你受傷 2、萬一一去不回頭，握有這種股票也會多少賺一點。 至於電子股，不管你的操作方法是什麼，是往上慢慢賣，還是等一根長黑再賣，或者等回檔要買，我的選股方向還是那些不受通膨殺戮的產業：網通與工業電腦，即使真得回檔也千萬別去接跌深的電子零組件與太小型的電子股；至於大盤的看法，融資增加速度昨天與指數上漲速度打平，而這兩天的融資增加有些猶豫，今天又漲個100多點，看起來這個死亡交叉至少今天到明天還不至於出現，可以選擇往上慢慢賣，手腳快的人就等一根長黑再賣吧。

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